今日は成年後見について少し書いてみたいと思います。

成年後見の制度は大きく２つあり、既に判断能力が衰えた方について家庭裁判所の手続きにより成年後見人を選任し、その成年後見人を通じて財産管理や身上監護を通じて本人の権利を守る法定後見制度、将来判断能力が衰えた場合に備えて、判断能力が衰える前に信頼できる第三者との間で、予め判断能力が衰えた後の財産管理や身上監護について契約しておくことにより将来の不安を取り除くための任意後見契約があります。

「今はまだ若いのですべて自分でできるのですが、配偶者や子供もいないので年老いた後が心配です。」
「障がいがある子供がいるのですが、自分も高齢なのでいつまで面倒を見られるか分からないので不安です。」
「認知症の母の老人ホームに入所を検討しています。入所するのに母の自宅を売却しなければいけないのですが、後見人を付けないと売却できないと言われました。」
「遠くの親戚が1人暮らしをしているのですが、最近認知症がひどくなり1人での生活が成り立たないようで心配です。自分は遠方の為、守ってあげることができません。」
「父が亡くなり、遺産分割をしたいのですが、兄弟に知的障がいがあるので、その兄弟に成年後見人を選任する必要があると言われました。」
など、ご相談の内容はさまざまです。

弊事務所では、ご相談者のお話しを詳細に伺い、どのようにこの制度を利用すればよいか、そのほか、手続きの流れやご費用等も詳しくご説明させていただいております。

どのようなことでもお気軽にご相談いただければと思います。

お客様からお電話やメール、また、ご来所いただき、「相続が発生したので不動産の名義を変更したい。」とご相談を頂く機会が多くございます。 

相続には様々なケースがあり、正確なご費用、手続の流れ、必要書類をお伝えするには、お客様からある程度詳しくお話しをお伺いしたり、書類を確認させていただくことになります。

例えば、遺言があるのかどうか、遺言は自筆証書遺言なのか公正証書遺言なのか、という事でも手続きや必要書類が異なります。

遺言がなければ、一般的には遺産分割協議を行いますし、自筆証書遺言であれば家庭裁判所で遺言の検認手続きが必要となります。

ご費用についても、例えば、登録免許税ですが、１０００万円の評価額であれば４万円ですが、１億円の評価額の不動産の場合は４０万円となります。

また、登記の件数が何件になるか、遺産分割協議書作成をご依頼いただくか、など様々な要因によってご費用が異なってまいります。

弊事務所では、お客様よりお話しを伺い、分かり易く、手続の流れ、必要書類、ご費用などをお伝えさせていただいておりますので、どのようなご相談でもまずはお気軽にご相談やお問い合わせいただければと思います。

登記簿上の名義人の孫に当たる方からのご相談で、登記簿上の名義人の子（相談者の父）に名義を変更したいとのことでした。

通常の相続登記と思ったのですが、登記簿上の名義人がお亡くなりになったのは戦前とのことで、登記の原因は通常の「相続」ではなく、「家督相続」となる可能性が高く、普段あまりない登記なので一気に集中力が増します。

戸籍を確認させていただくと、家督相続の届出がなされており、登記原因は「家督相続」で間違いなく、複雑な事情もなかったので、新たな登記名義人となられる方にお会いし、順調に進めさせていただくことができました。

あまりない登記や、お客様の複雑な事情にもすぐに対応できるよう、やはり日々の勉強が大切だなと改めて感じるご依頼になりました。

抵当権抹消手続きをご依頼いただく場合の必要書類ですが、お持ちいただくものは、

①銀行から受領された抵当権抹消に関する書類一式

②身分証明書（免許証など）

③認印

になります。

①の書類には、

登記原因証明情報

（抵当権解除証書や抵当権弁済証書、登記原因証明情報などのタイトルの書類です。）

（金融機関によっては、抵当権設定契約書に「本契約は解除いたしました。」等と奥書きをし、その記載を持って登記原因証明情報としている場合もあります。）

登記済証もしくは登記識別情報

登記済証とは、抵当権設定時に法務局から抵当権者に渡される書類です。通常は、抵当権設定契約書に法務局がハンコを押したものです。

登記識別情報とは、抵当権者が、法務局から受け取る書類で、登記名義人であることを証する書面です。

委任状

金融機関が抵当権抹消に関して手続を代理で依頼するための委任状です。

資格証明書

委任状記載の金融機関の代表者などが、確かに代表者であることを確認するための法務局が発行した書類です。

などが含まれます。

その他にも書類が必要な場合もありますが、一式ご持参いただければ司法書士で確認し、不足があれば金融機関等に確認しますのでご安心ください。また、登記簿上の住所と現住所が異なる場合には、住民票などが必要になりますが、そのような点も全て確認させていただきます。

その他、お客様より委任状が必要となりますが、こちらで作成します。

事前に書類を確認するのも大変ですので、まずは書類をお持ちいただければ、全て確認いたします。お気軽にご相談ください。

住宅ローンを完済した場合、金融機関から抵当権の抹消の書類が渡されます。

この書類を使い抵当権の抹消の手続きを法務局で行うのですが、

当事務所に代理での手続きをご依頼いただいた場合のご費用について記載します。

ご費用の内訳は、

①登録免許税

②司法書士報酬

③登記簿謄本取得費、郵送費　等です。

①登録免許税は、不動産１個につき、1,000円です。

個数は、土地１筆、建物１棟というように計算します。

戸建ての場合で、土地１筆、建物１棟であれば、不動産が２個で2,000円ということになります。

戸建てで、さらに自宅の前面の私道に持分がある場合は、その私道も不動産１個となるので、プラス1,000円です。

マンションの場合、建物１棟と敷地１筆であれば、2000円です。

ただし、マンションの敷地が細かく分かれていて、２筆、３筆となっている場合もあるので、その場合は高くなっていしまいます。

次に、②の司法書士報酬ですが、弊事務所の場合、抵当権抹消１件につき、基本報酬が9,135円で、不動産が２個以上ある場合は、２個目からプラス1,050円となります。（抵当権抹消が２件ある場合には、2件分必要となります。）

その他、登記申請の前に最新の登記の内容を確認するため、インターネットで登記情報提供サービスというものを利用します。そのご費用が１件につき525円、登記完了後に、正確に登記がされたか確認し、お客様にお渡しするために法務局で登記事項証明書をしゅとくしますので、そのご費用が１通につき、1,050円頂いております。

（上記情報提供サービス利用、登記事項証明書取得の実費は③でご説明します。）

（その他遠方の藤沢市、茅ヶ崎市、鎌倉市以外の地域のお客様のご自宅に伺って書類を受領する場合などは出張料を頂くことになります。）

③の実費ですが、登記情報提供サービスの利用料が１件につき397円、登記事項証明書取得費が１通550円かかります。

その他、お客様が完了後の書類返却を郵送をご希望された場合や、遠方に登記申請する場合は郵送になりますので、郵送費がかかります。

簡単な例を挙げますと、

土地１筆、建物１棟で抹消する抵当権が１本の場合、

①登録免許税は2,000円（不動産２個×1,000円）

②司法書士報酬は、下記の合計額の13,335円

基本報酬9,135円

不動産個数加算1,050円（不動産2個以上の場合、１個につき1,050円）

登記情報提供サービス利用２件で1,050円（525円×２件）

登記事項証明書取得２通で2,100円（1,050円×２通）

③実費は、登記情報提供サービス利用料２件で794円（397円×２件）

登記事項証明書取得費用2通で1,100円（550円×２通）

となり、①～③の合計で、17,229円となります。

その他郵送費が必要な場合があります。

次にマンションですが、

一般的である敷地権が１件のマンションで計算したいと思います。

①登録免許税は2,000円（不動産２個×1,000円）

②司法書士報酬は、下記の合計額の11,760円

基本報酬9,135円

不動産個数加算1,050円（不動産2個以上の場合、１個につき1,050円）

登記情報提供サービス利用１件で525円

登記事項証明書取得１通で1,050円

③実費は、登記情報提供サービス利用料１件で397円

登記事項証明書取得費用１通で550円

となり、①～③の合計で、14,707円となります。

その他郵送費が必要な場合があります。

その他、登記簿上の住所や氏名が現在の内容と異なる場合は、抵当権の抹消の前提として住所変更や氏名変更の登記が必要となります。

（登記簿上の住所や氏名は登記申請をしなければ、自動的には変更されません。）

住所変更が必要な場合は、抵当権抹消の費用のほかに、

①登録免許税が不動産１個につき1,000円

②司法書士報酬が基本報酬として7,300円、不動産が２個以上の場合は、2つ目から不動産１個につき1,050円必要となります。

上記のとおり、住所変更があったり、不動産の個数が多い場合、登録免許税、司法書士報酬、登記事項証明書の取得費等が増えます。

抵当権抹消につきましては、お電話でも何点か確認させていただければ、お見積りも可能ですので、お気軽におと合わせいただければと思います。

実は登記をする前に重要なことがあるので、ここで２つ紹介したいと思います。

１つ目は、贈与税や不動産取得税など、どのくらい税金がかかるかということをしっかりと理解しておくこと。

２つ目は、不動産に担保（抵当権など）が付いている場合、事前に担保権者の承諾を得ておくこと。

です。

不動産の名義を変えるには、その原因があります。不動産の名義を夫から妻、親から子に、名義を変えておくという場合、一般的には、あげる、もらう、という贈与を原因として名義変更を行います。（もちろん売買などのその他の原因もありえます。）

不動産の贈与にも贈与税という大きな税金がかかりますので、贈与税がどのくらいかかるのか、親子間の相続時精算課税制度や夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除の特例を使えば、どのくらいの納税で済むのか、もしくは非課税となるのかは必ず確認しておかなければいけません。事前に税務署や税理士に相談しておきましょう。

また、贈与を受けた方は不動産取得税を納税する必要がありますので、この税金については県税事務所で確認しましょう。

このように不動産の名義を変更する場合、様々な面から検討し、全体でどのくらい出費が必要となるか検討することが大切です。

２つ目の担保権者の承諾ですが、担保を設定する際の契約書などに、所有者の名義を変更する場合には担保権者の承諾が必要ですという記載があるのが一般的です。

仮に担保権者の承諾を得ないで名義変更を行った場合は、「残りの債務を一括で返済して下さい。」などと要求されることもありますので、必ず事前に承諾をもらうようにしましょう。うっかり忘れないよう十分注意して下さい。

当事務所では贈与のご相談を頂いた場合、必ず上記２点はお伝えしています。

今後もお客様から良くいただく相談事例を挙げて、皆様にお伝えしたいと思いますのでよろしくお願いします。

司法書士の報酬ですが、これを算定する要素もたくさんあり、その場で即答がかなり難しいのです。

当事務所の場合、登記申請一件につき、いくらという基本報酬の規定があります。

登記申請１件とはどういうことでしょうか。

例えば、

Aさんの土地と建物をBさんに贈与するという場合は、登記の目的は「所有権移転」というで１件の登記申請となります。

しかし、Aさんの土地とAさん、Bさん共有の建物について、土地全部と建物の共有持分を贈与するという場合、

登記が２件となります。登記の目的としては、「所有権移転」と「A持分全部移転」となります。

このように、登記の目的などが異なれば別々の登記申請となるため、登記の申請件数がケースによって様々なのです。

さらに、Aさんの登記簿上の住所が、現住所と異なる場合（登記簿上の住所は登記申請しない限り勝手には変わりません。）、

贈与の登記を行う前に住所変更の登記申請もしなければいけないので、登記件数がさらに増えることになります。

このように登記申請の件数によっても、司法書士報酬が大きく変わるうえに、さらに、

不動産の個数はいくつなのか？

不動産の評価額はいくらなのか？

当事者は書類を作成する際に事務所にお越しいただけるのか？

公的証明書の取得は司法書士が代理で取得させていただくのか？

など、様々な事情を考慮しながら報酬が決まっていきます。

電話やメールでも詳細な情報を伺うことが可能であれば概算でのお見積りもできますが、

お見積りだけではなく、段取り、必要書類、その他のご相談も合わせてお話しさせていただけますので、

可能であれば、是非事務所にお越しいただければと思います。

次回は、少し論点を変えて贈与での名義変更をする前に事前に確認していただきたい注意事項をお伝えしたいと思います。

今回は贈与を原因とする不動産の名義変更のご費用について少しご説明したいと思います。

よく「親が元気なうちに自宅の名義を自分に変更しておきたい。」、「夫から自分に今のうちに名義を変えておきたい。」、「どのくらい費用がかかりますか。」というご相談をいただきます。

ご費用については、概算でもお伝えできればいいのですが、様々な書類をお見せいただき、お話を伺わなければ概算すらお伝えできません。

「なぜなのか？」ということをご説明したいと思います。

まず、お金が動かず、あげる。もらう。の場合は、贈与を原因とする所有権移転登記を法務局に申請することになります。

※「不動産の名義を変更する。」とは、簡単にまとめると、法務局に備え付けられている登記簿の所有者の名義を登記の申請を行うことによって変更することです。

所有権移転登記（名義の変更）を司法書士が代理人として行う場合、

①登録免許税

②司法書士報酬

③登記簿謄本取得費、その他ご実費

が必要となります。

（司法書士を代理人としない場合は、上記の①、③が必要になります。）

このうち、大きなのは①と②です。（③は通常数千円程度です。）

今回は①の登録免許税について説明したいと思います。

登録免許税とは、登記の申請をするために必要な税金です。

通常、登記の申請書に登録免許税額の収入印紙を貼って納めます。

登記申請の際に収めるので、一般的には、司法書士が登録免許税額をまとめてお預かりして登記申請をします。

さて、この登録免許税はどのようにして計算するのでしょうか？

贈与による名義変更の場合、最新の固定資産評価額の2％と決まっています。

（移転する不動産が持分の場合は、さらに移転する持分割合をかけます。）

例えば、固定資産の評価額が1000万円の場合、その2％の、20万円ということになります。

では、5000万円ではどうでしょう？登録免許税は100万円になってしまいます！

このように固定資産評価額が違うと登録免許税額も全く異なってしまうので、お見積りのしようがありません。

固定資産評価額はどのようにして確認するかといいますと、役所から送付されてくる固定資産納付通知書の記載を確認するか、役所で固定資産評価証明書を取得することになります。

概算だけでも電話やメールでお伝えできればと思うのですが、登録免許税のことだけでも上記のような理由でなかなか難しいのです。

さらに司法書士報酬を計算するにも色々な情報を伺う必要なあるのです。

司法書士報酬についてはまた次回にご説明したいと思います。

司法書士はどのような仕事をしているの？というとなかなか即答できる方は少ないと思います。

不動産登記や商業登記、裁判書類の作成、成年後見業務などといってもなかなかピンときません。

実は意外と暮らしと密着する仕事をしているのですが、これから少しずつ司法書士の業務の内容などを分かり易くお伝えしていければと思います。

また、お客様から良くいただくご相談やご費用についても分かり易くお伝えしていきたいと考えています。

その他業務の雑感、自分の趣味のフライフィッシング、盆栽や子育てなど多岐にわたりブログを書いていきたいと思っていますので、時々見に来ていただければ幸いです。